二手房交易中卖方违约怎么办 违约金是如何定义的

随着全国各地房价普遍上涨，在二手房交易过程中出现卖方突然违约的现象越来越多。因为卖方支付了违约金后，由于房价上涨，卖家再转手一卖反而能赚更多钱。那么，如果在二手房交易过程中出现这种卖房违约的情况应该怎么办呢？有没有办法可以保护买房的权利呢？

【案例】为了买房，在广州拼搏多年的鲁女士这几天操碎了心。鲁女士于9月签订了广州一套房屋的买卖合同，并支付了五十万元定金。没想到11月却被卖家以签合同时自己酒喝多了为由说房子不卖了。但鲁女士随后发现，该卖家其实将这套房屋加价百分十三十在其她中介挂盘出售。与卖家协商无果之后，鲁女士只能寻求法律途径。根据我国法律有关规定，当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但即便胜诉，鲁女士也只能获得房产成交价百分之二十的违约金，远远抵不上这段时间的房价涨幅，这样还能赚钱的。

那么，在二手房交易过程中，如果卖房人出现违约的行为应该怎么办呢?

第一，房价上涨情况下，一旦业主有毁约迹象，买方应当及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防一房两卖执行困难。

第二，违约金同时具有惩罚性与补偿性特征，即使守约方没有任何损失，毁约方也要支付守约方违约金。

第三，解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利，其行使以自身没有毁约行为为前提。

第四，违约金方面来说，一般违约金不能超过总房价的百分之三十。150万的房子违约金高可以约定为45万元。当时人可以根据实际情况来看，如果房价上涨的空间没有赔偿的多，卖家自然也就不会违约了。

因此，在二手房交易过程中一定要仔细再仔细，签署合同时仔细阅读条款，降低自己的购房风险，尤其是在房价不断上涨的情况下，一定要留意卖方违约金的问题。